Взыскание неустойки с застройщика

Распечатать 29.08.2020 — Стройка.ру

СОДЕРЖАНИЕ:

  1. Основания для взысканий.
  2. Требования в досудебном порядке.
  3. Судебная практика в СОЮ.
  4. Регламент взыскания неустойки с застройщика.
  5. Самостоятельный расчет взыскания.

Форс-мажоры, банкротство, недобросовестное исполнение обязательств – в наши дни не редкость, к сожалению. Подобные ситуации болезненно сказываются на всех группах населения, которое минимально защищено в случае  материальных потерь.   Особенно много    подобных прецедентов в сфере долевого строительства:  несоблюдение  застройщиками сроков сдачи жилья и другие формы мошенничества в процессе долевого участия неуклонно растут. Учитывая ситуацию, вполне можно заявлять, что, на сегодняшний день, участники долевого строительства – это самая незащищенная категория граждан.
 

Многие дольщики арендуют крышу над головой и постройка собственного угла в срок, без существенных задержек, ¬ – крайне важное обстоятельство, ибо каждый  день  переноса сдачи объекта застройщиком несет на себе тяжелое материальное бремя в виде расходов съемной квартиры, а возможно и  банковских процентов взятого  на строительство займа.

На данный момент государство никаким образом  не может гарантировать гражданам сдачу жилого дома  в надлежащие сроки, надлежащего исполнение застройщиком  договора об участии в долевом строительстве (ДДУ) и качества проводимых работ строителями.
На законодательном уровне периодически реанимируют вопрос  об изменении и внесении дополнений в действующее  законодательство, регулирующее строительство жилых фондов с  увеличением степени ответственности строительной организации, выступающей в качестве застройщика и заключающей договор долевого строительства.

взыскание неустойки с застройщика по ДДУ

Существующая ныне практика накопления сумм, поступающих в качестве взносов дольщиков, на нейтральном счету, и получение  их  застройщиком только после исполнения последним всех своих обязательстве –  не гарантирует стопроцентную защиту потребителя от шанса остаться ни с чем.  Обманутые граждане не могут вернуть обратно всю внесенную ими сумму на строительство отдельной квартиры по тем или иным причинам, а лишь частично  компенсируют потери при срыве сроков сдачи объекта недвижимости либо срыва сроков по устранению недочетов, выявленных при сдаче жилья.

Шаткое положение дольщиков окончательно усугубилось решением правительства РФ, которое в кризисный период пандемии приняло Постановление от 02.04.2020 No 423, фактически лишившее дольщиков возможности взыскания неустойки с застройщика за несоблюдение сроков    сроков и всех иных обязательств по договору в период с апреля и  до конца декабря 2020 года.
Но и это не все: еще один удар по дольщикам –  выплаты по требованиям  неустойки (пени), процентов и   возмещению  убытков, предъявленные к исполнению застройщику до 3 апреля 2020 года,  прекращены по причине предоставления   государством  отсрочки   всем   застройщикам  до конца текущего года.

До принятия поправки, если застройщик затягивал сроки готовности объекта и не соблюдал иные обязательство по ДДУ, дольщик мог     рассчитывать на рычаги государственного реагирования, чтобы истребовать неустойку.  Размер неустойки рассчитывается исходя из стоимости квадратного метра указанного в договоре плюс ставки рефинансирования.

Более того, изменился и порядок включения строящихся домов в перечень  проблемных объектов, что огорчает действующих дольщиков и настораживает потенциальных.   До   недавнего времени действовала практика: в случаях, когда застройщик задерживает ввод дома более чем на 6 месяцев – строящийся объект  вносился в реестр автоматически. На сегодняшний день подобные меры отменены  до 1 января 2021 года и застройщикам   не    будет     начисляться       неустойка    за неисполнение или несвоевременное исполнение обязательств, взятым на основании ДДУ за весь  период (апрель-конец декабря этого года).

Как действовать  в новых обстоятельствах и как правильно поступать, чтобы не  лишиться вложенных средств в постройку жилья?

Разбираемся.

Основания для взыскания неустойки

Закон No 214-ФЗ Российской Федерации, до внесенных поправок,  был нацелен на защиту дольщиков, давая им намного больше прав, чем застройщикам. Собственно, это и неудивительно, поскольку многие дольщики рискуют последним, а, порой, и заемным капиталом, чтобы построить собственное жилье, в то время как застройщики лишь зарабатывают баснословные дивиденды.

Граждане, на основании 214 закона могли  применить взыскание застройщику на основании ДДУ, в следующих случаях:

  • игнорирование устранения выявленных недостатков объекта недвижимости в оговоренные договором или дополнительным соглашением сроки;
  • при расторжении ДДУ в одностороннем порядке или по решению суда;
  • задержка  объекта в сроки, оговоренные ДДУ;
  • в случаях, когда  на строительство дома привлекались финансовые средства лицом, не имеющим на это законного права и строительной лицензии.

В принципе, ничего из протокола действий закона не изменилось, за исключением, что все перечисленные опции выставления претензия для получения взыскания с застройщика не работают, в период с 3 апреля 2020 года по 1 января 2021 года.

Требование неустойки у застройщика в досудебном порядке

В некоторых случаях требования  к застройщику о выплате неустойки дольщику можно решить в досудебном порядке, такой пункт, как правило, есть в каждом ДДУ. Это, скажем так, – безболезненный способ и для дольщика, и для застройщика: экономится время на судебные заседания, а самое главное –  отсутствие лишних расходов на адвокатов и судебные пошлины.

Претензия дольщика к застройщику в досудебном формате:

  • Имярек того, кто заключал договор.
  • Основание  выплаты или компенсации (задержка сроков готовности объекта, невыполнение работ по устранению выявленных недостатков).
  • Взыскиваемая сумма.
  • Банковские реквизиты для перевода денежных средств бенефициару (дольщику).

Претензия   отправлеятся ценным письмом с уведомлением, а ответ должен быть получен получен не позднее 10 дней. Отсутствие письменной реакции застройщика  говорит о том, что придется идти в суд.

Такая письменная форма общения сторон, заключивших ДДУ, признается настоящим и полноправным доказательством в судебной инстанции, поэтому на нее можно ссылаться при составления  иска. Более того, досудебная претензия по ДДУ дает возможность взыскать дополнительный штраф с застройщика (50 % от присужденной судом суммы), если он откажется удовлетворить заявленные дольщиком требования.

неустойка с застройщика по ДДУ

Судебная практика в СОЮ

Вполне часто бывает так, что готовность  объекта может откладываться  не  просто несколько месяцев, а и на годы, что    логично приводит застройщика к внушительным взысканиям неустойки дольщику. Например, при цене квартиры     семь милн рублей и просрочке строительства на полгода, размер неустойки  составит 777 000 рублей, и это не считая других, положенных дольщику компенсаций.

Но это в теории, а на практике, в таких случаях, суды общей юрисдикции (СОЮ), а именно эта инстанция рассматривает дела о взыскании неустойки с застройщика, почти повсеместно применяют 333 статью ГК, дающую основания уменьшать сумму взыскания, если судья посчитает, что сумма выплат по претензии  несоизмеримо выше убытков, которые понес дольщик.

Применение данной статьи вызывает много споров и не всегда целесообразно, а порой играет на руку недобросовестным застройщикам, которые изначально не собирались соблюдать свои обязанности, прописанные в ДДУ, ибо для суда формально достаточно лишь письменного обращения со стороны ответчика (застройщика) в котором он ходатайствует о применении 333 статьи.

Регламент взыскания неустойки с застройщика

Картина со сдачей жилья в надлежащие сроки, как  и четко оговоренные сроки по  устранению недостатков и раньше была не очень радужной, а учитывая реалии текущего года, ситуацию, происходящую сейчас в долевом строительстве, вообще можно назвать весьма плачевной.  И это с учетом новой редакции закона, который гласит об освобождении от штрафных санкций нерадивых застройщиков  в период 03 апреля до 01 января 2021 года.

Облегчая подрядным организация материальную нагрузку за ненадлежащее исполнение ДДУ, государство, тем самым, старается снизить затраты и поддержать застройщика, подставляя под финансовый удар дольщиков.  Подобные  действия снижают процент потребительского терроризма, который и так не был большим в строительном сегменте, но наносят урон большинству честных граждан, нуждающихся в получении собственного жилья за свои же деньги. Поэтому целесообразно было бы вводить подобные правила точечно и  в ручном режиме, помня, что именно дольщики в условиях современного строительства объектов частной недвижимости – самая незащищенная сторона в ДДУ.

Все грустно, но это не значит, что дольщики остаются ни с    чем в      этом году     и      не     могут рассчитывать на справедливость: взыскания можно и нужно оформлять за период до 03.04.20 года, но, соблюдая определенный протокол.

Регламент взыскания неустойки следующий:

  • претензия  в письменном виде с требованием дольщика  выплатить неустойку за несоблюдение сроков сдачи дома;
  • отреагировать  застройщик  должен   в течение месяца в письменном виде;
  • составление и подача искового заявления в суд с приложением  всех необходимых документов (см. выше) документов, а также расчета взыскиваемой  суммы (пример  расчета ниже);
  • предварительное заседание  в суде;
  • основное заседание уже с  вынесением судебного решения, если на предварительном слушание стороны не смогли договориться;
  • как правило, через 10 дней решение судебной инстанции вступает  в  силу, а истец или его адвокат имеют право на получение исполнительного листа;
  • если ответчик игнорирует судебное решение, – начинается исполнительное производство.

Также, решению суда, пострадавшая сторона может  получить дополнительные компенсационные выплаты, покрывающие моральный ущерб, расходы на непредвиденные траты вследствие нарушения ДДУ, возмещение исковых и адвокатских издержек.
Судебные тяжбы занимают около полугода, а при подаче  апелляций к этому сроку надо приплюсовать еще около 4–6 месяцев.
Исковое заявление в суд может быть подано на этапе  строительства дома (если уже очевидно недобросовестное исполнение своих договорных обязанностей застройщиком) и после его окончания.

Сроки претензий и исковой давности – они истекают через 3 года после официальной передачи  дома дольщикам – это означает, что даже будучи правым с юридической точки зрения, дольщик не сможет получить помощь государства в правовом поле, а тем более не сможет получить  компенсацию от застройщика.

неустойка по ДДУ

Самостоятельный  расчет взыскания

Рассчитать сумму взыскания за нарушение сроков передачи объекта недвижимости дольщик может сам.
Размер  определяется на основе текущей ставки рефинансирования ЦБ РФ, и рассчитывается за каждый день просрочки до момента полного исполнения обязательств или  обращения дольщика в суд.

Необходимые данные для расчета:

  • ставка рефинансирования ЦБ РФ на день фактической передачи квартиры дольщику, на момент предъявления претензии или подачи  искового заявления (коэффициент  – 1/300 – для юрлиц;  1/150 – для физлиц);
  • цена квадратного метра по  договору;
  • количество просроченных дней передачи квартиры  (начиная со дня, следующего за датой, когда квартира должна быть передана в собственность получателю по условиям ДДУ, и заканчивая днем фактической ее передачи, т.е. подписания Акта передачи, либо днем обращения в суд).

Формула расчета взыскания просрочку :  сумма = 1/150 х ставка рефинансирования умножить на стоимость умножить на просроченные дни.

Если застройщик затягивает сроки  и дольщик желает начать судебный процесс, не дождавшись фактической передачи недвижимости, то количество дней просрочки в судебном иске не указывается.

Прочтений: 1071 Распечатать
Поделиться:

Другие статьи на данную тему

Как обманывают при продаже квартир
Профессионалы строительного портала Stroyka.ru разбирают основные моменты, которые должен знать каждый, чтобы не попасть в неприятную финансовую ситуацию. Изучите наши советы и применяйте на практике.
ввод объекта недвижимости в эксплуатацию взыскание неустойки сопровождение сделок с недвижимостью техническая инвентаризация недвижимости помощь по подбору объекта недвижимости оценка недвижимости
28.03.2019 | Стройка.ру
Ипотека для инвалидов
В статье федерального строительного портала Stroyka.ru раскрыты общие понятия, страховка и льготы на ипотеку для инвалидов, а также возможность получения займов на вторичное жилье. Фото и видео.
ввод объекта недвижимости в эксплуатацию сопровождение сделок с недвижимостью техническая инвентаризация недвижимости помощь по подбору объекта недвижимости оценка недвижимости
26.03.2019 | Стройка.ру
Выбор ипотеки: советами делятся профессионалы портала Stroyka.ru
Если вы хотите избежать скрытых комиссий или непосильно больших регулярных платежей, обратите внимание на ряд параметров. Профессионалы строительного портала Stroyka.ru дадут правильную оценку того или иного ипотечного кредита. А кредитный калькулятор позволит рассчитать оптимальную ежемесячную сумму.
ввод объекта недвижимости в эксплуатацию сопровождение сделок с недвижимостью техническая инвентаризация недвижимости помощь по подбору объекта недвижимости оценка недвижимости
15.03.2019 | Стройка.ру
Ипотека на комнату в общежитии/коммуналке: за и против
Иногда перед теми, кто мечтает приобрести собственное жилье, встает закономерный вопрос: взять в ипотеку квартиру или комнату в общежитии/коммуналке? В статье специалисты строительного портала Stroyka.ru раскроют все моменты, связанные с возможностью получения займа денежных средств.
ввод объекта недвижимости в эксплуатацию сопровождение сделок с недвижимостью техническая инвентаризация недвижимости помощь по подбору объекта недвижимости оценка недвижимости
10.01.2019 | Стройка.ру
Обслуживание систем пожаротушения и качественное обеспечение систем видеонаблюдения – гарантия безопасности
Современные системы пожаротушения отличаются большим разнообразием и технологическим совершенством, однако только качественное обслуживание систем пожаротушения может обеспечить их безупречную работу в любой момент.
ввод объекта недвижимости в эксплуатацию сопровождение сделок с недвижимостью техническая инвентаризация недвижимости помощь по подбору объекта недвижимости оценка недвижимости
07.12.2018 | Стройка.ру
vk facebook google-plus instagram youtube