Покупка квартиры с обременением

Распечатать 25.07.2018 — Стройка.ру
Содержание:
1. Достоинства и недостатки залоговой недвижимости.
2. Виды обременений.
3. Как минимизировать риски при покупке квартиры с обременением?
4. Видео.

К сожалению, ситуация на рынке банковских продуктов говорит о том, что стремительно растет количество квартир, которые находятся в залоге у банка. Причин этого не мало: некоторые не смогли справиться с обязательствами, другие пожелали продать объект недвижимости и т.д. По оценкам экспертов, около десяти процентов выставленного жилья – уже в залоге. К сожалению, не все покупатели заранее проверяют все нюансы.

1. Достоинства и недостатки залоговой недвижимости

Перечислим основные достоинства залоговой недвижимости: 

1) Все, кто выставляет на продажу ипотечные квартиры, понимают, что нужно совершить сделку оперативно, поэтому идут на серьезные финансовые уступки. Покупатель может приобрести новое жилье по сниженной цене. Это, согласитесь, большой плюс.

2) Помещения квартир, которые взяты в ипотеку, часто полностью отремонтированы.

3) Как правило, банки серьезно относятся к выдаче денег заемщику, оценивают ликвидность квартир со всех сторон. Это весомый аргумент для приобретения такого жилья. Все три момента вместе дают положительный результат. Что тогда может остановить от покупки прямо сейчас?

Есть некоторые моменты. Многих пугает расхожее мнение, что банковские учреждения могут быть против такой сделки. При этом может быть ситуация, когда вы вдруг оказываетесь должны банку, даже после осуществления всех взаиморасчетов. Нужно опасаться, если продавец является должником. А значит, все принадлежащее ему имущество уже передано в собственность банка или находится в завершающей стадии. Т.е. начал процедуру продажи. Иногда ситуация осложняется одним обстоятельством: имеется созаемщик и он против отдавать «проблемный» объект, решая финансовые обязательства. Кроме рассмотренных вариантов, других «подводных камней» нет. Можно не бояться, что банк не даст согласие на продажу квартиры: ведь, по факту, любая финансовая организация желает возвратить проценты и денежную сумму. Поэтому не стоит повторять ошибки многих и проверить заранее, существует ли какое-либо обременение. Далее на вершине заблуждений – купить квартиру за большие деньги, но вдруг окажется, что вы почему-то должник банка. Как избежать этой ситуации?

Сделка всегда должна быть прозрачной для всех участников: без скрытых моментов. Подумайте заранее о грамотной и безопасной системе взаиморасчетов. Самая лучшая и популярная – сложить общую цену квартиры на две равнозначные части (сумма долга банку, а также – деньги для продавца). Однако здесь будет одно условие: каждую из частей заинтересованная сторона получает после официальной регистрации перехода права собственности. Иногда продавцы залоговой недвижимости предлагают купить квартиру по другой схеме: вначале заключить предварительный договор купли-продажи, затем передать крупный аванс, равный сумме долга по кредиту, а уже после того, как долг будет погашен, а обременение снято, заключить основной договор. Соглашаться на такую схему не стоит ни в коем случае, поскольку после выплаты ипотеки, продавец может просто «передумать» продавать квартиру, и возвращать свои деньги (а речь, скорее всего, будет идти не об одном миллионе рублей) уже придется через суд.

2. Виды обременений

Обременения бывают следующие: ипотека; рента; наложение ареста на имущество; наличие квартиросъемщиков; наличие прописанных жильцов; аварийное состояние дома. А теперь подробнее о каждом виде обременения и возможности покупки квартиры: Ипотекой является залог недвижимости для получения кредита в банке на ее покупку. Она является гарантом того, что средства будут банку возвращены. Уже существующая квартира также может быть в ипотеке, когда владелец получает кредит для ее ремонта или других целей. В обоих случаях сделка сторон по продаже невозможна без разрешения банка на определенных условиях, например, погашения 50 % суммы первоначальным собственником. Банк может потребовать полной выплаты кредита и только после этого собственник получает право на продажу квартиры. Рентоплательщик в полной мере не распоряжается квартирой, если в ней проживает рентополучатель. Она может быть продана только с согласия последнего. На квартиру может быть наложен арест по разным причинам. Наиболее распространенной является неуплата за коммунальные услуги. Здесь ее продажа возможна только в случае погашения всех долгов и снятия ареста. Когда квартира находится в найме, проживающие в ней не могут помешать продаже.

Но они имеют право находиться там весь период, указанный в договоре. В связи с этим новый владелец должен дождаться, пока срок действия договора не закончится. Только после этого наниматели обязаны освободить жилье. Для продажи квартиры все жильцы должны быть выписаны из нее. Некоторые категории граждан запрещено выселять, если у них нет другой жилплощади. К ним относятся несовершеннолетние, пожилые люди и инвалиды. Они останутся в квартире, даже если не являются ее собственниками. Если они выписаны незаконно, а квартира продана, в дальнейшем их права на проживание могут быть восстановлены через суд. Квартиры в аварийных домах продавать запрещено.

3. Как минимизировать риски при покупке квартиры с обременением?

На вторичном рынке рисков при покупке жилья может быть много. Они проверяются следующим образом. Привлечение грамотного риелтора. Все ограничения зафиксированы в Едином Госреестре прав на недвижимость. Покупатель получает выписку, заплатив пошлину. При отсутствии обременений в соответствующих пунктах стоят отметки "не зарегистрировано". Из квартиры должны быть выписаны все жильцы и оплачены все коммунальные услуги. Квартира не должна сдаваться в наем. Это можно проверить в органах местного самоуправления или в налоговой службе. На квартиру не должен быть наложен арест. Здание не должно быть в аварийном состоянии или ветхим. Каменные дома признаются ветхими при износе на 70 %, а деревянные - на 65 %.

Следует ли приобретать квартиру с обременением? Не всегда нужно отказываться от квартиры с обременениями. Решение должно быть хорошо взвешенным, поскольку в некоторых случаях можно получить выгоду. Прежде всего, лучше работать с хорошим риелтором, чтобы совместно найти приемлемый вариант. Наличие ограничений прав на жилье приводит продавца к необходимости значительного снижения цены. Вполне возможно, что решение проблем с жильем требует затрат времени, которого у него может не быть. У покупателя часто не хватает средств, чтобы выкупить квартиру целиком, а ипотечная для него вполне подходит. Если продавец договорится с банком, он может переоформить залог. Кредитная организация не всегда дает на это согласие по причине низкого уровня дохода покупателя или наличия у него плохой кредитной истории. Когда квартира находится в ипотеке, на очереди могут быть несколько кредиторов. При появлении у собственника материальных проблем банк может наложить арест на собственность. Когда тот вернет долг, арест будет снят. Несколько арестов одновременно никогда не накладываются.

После продажи жилья у покупателя могут возникнуть проблемы с остальными кредиторами, когда квартира снова окажется под арестом. Продавец может продать недвижимость, переуступив права на жилье в строящемся доме. Подобная операция является выгодной для покупателя, поскольку она обходится дешевле на этапе строительства по сравнению с готовой квартирой. При этом существуют определенные риски. Для их снижения покупателю надо знать следующее: не находится ли застройщик на стадии банкротства; законность строительства; своевременность возведения дома; наличие прав на данное жилье у других лиц; наличие письменного уведомления застройщику от продавца о передаче прав. Вместе с правами покупатель приобретает обязанности дольщика. Если у последнего накопился долг по взносам, то его придется выплачивать. В связи с этим, перед сделкой необходимо проверить платежную документацию и убедиться в отсутствии задолженности. Договор цессии напрямую связан с первичным договором дольщика, создается на его основе и должен обязательно регистрироваться в Федеральной службе. Только при наличии документа о регистрации производится расчет с продавцом.

Для того чтобы продать квартиру с обременением, нужно его снять, а точнее, погасить задолженность перед банком или продавцом и сдать подтверждающие документы в Росреестр для внесения изменений в запись ЕГРП. Погасить задолженность продавец квартиры может как за счет собственных средств, так и за счет покупателя. Во втором случае сумма задолженности (обременения) передается продавцу по предварительному договору купли-продажи, в котором прописываются условия расчетов и сроки их исполнения. Сумма может быть значительной, и риск в основном возникает для покупателя квартиры, еще не принадлежащей ему по праву собственности. Продавец после погашения задолженности (снятия обременения) обязан предоставить по условиям предварительного договора купли-продажи новую выписку из ЕГРП в указанные сроки с отметкой «Обременение отсутствует». Уже после этого заключается основной договор купли-продажи. Если эти пункты нарушены и продавец, закрывший задолженность, передумал продавать квартиру, с него можно взыскать всю переданную сумму и сумму задатка, но уже только через суд. Юридическим основанием взыскания являются предварительный договор купли-продажи, расписки, приходный ордер по зачислению денежных средств от имени покупателя на кредитный или иной счет ипотечного займа и свидетели, если таковые потребуются. Материнский капитал Еще один риск при покупке квартиры с обременением возникает в том случае, если жилье было приобретено в ипотеку с использованием материнского капитала. В обязанность собственника квартиры после погашения кредита и снятия обременения с недвижимости входит выделение доли детям в продаваемой квартире. Ему необходимо будет получить разрешение органов опеки для продажи одной квартиры и покупки другой и только после этого заключать основной договор купли-продажи. Одновременно документы сдаются в Росреестр для регистрации прав собственности на продаваемую и покупаемую квартиры.

 

4. Видео

Text.ru - 100.00%

Прочтений: 4797 Распечатать
Поделиться:

Другие статьи на данную тему

Полная инструкция для дольщиков
Как не дать себя обмануть при оформлении сделки по покупке жилья в новостройке? Разбираем основные проблемы и способы их решения. Консультация профессионального юриста на портале Stroyka.ru.
строительство жилых домов получение разрешения на строительство продажа квартир
13.07.2018 | Стройка.ру
vk facebook google-plus instagram youtube